房山的成交量一直还比较稳定，近五年最高的2021年成交5941套房源，占比全北京9.46%，而2023年、2024年，5441套、3964套的年度成交量，占比全北京则双双突破10%。 包哥还发现一个现象，就是北京新房成交量TOP5的区域，基本上成交占比都在10%以上，这也是北京楼市“二八分化”在数据方面的重要表现。 成交量虽然很出色，但房山新房的总成交金额却稍显逊色，近五年，房山新房总成交额都在100亿+，最高的2021年也只有192.65亿，但当年北京的总成交额突破4000亿，房山占比仍不足5%。 归根结底，还是和房山本身的房价“稳定”有关。近5年，无论北京新房成交均价是2024年的5.69万/平，还是2020年的4.37万/平，房山新房成交均价始终都保持在3.3万+/平，非常稳定。 今年上半年，房山新房成交量同比上涨了10.42%，相比于大开大合的海淀、丰台等区域，房山还是和昌平、顺义一样，新房表现始终维持一个相对稳定的状态。 之前一直说通州是北京的睡城，但因为副中心的大力建设，通州有了产业加持后，这个帽子似乎已经摘掉了，一定意义上说，房山现在更像北京的一个“睡城”，当前阶段，产业薄弱仍是压制房价的核心矛盾。 近年来，房山虽通过“前店后厂”模式，还有政策倾斜加速补短板，但产业生态成熟需5-10年周期。若房山产业集群能如期形成产能，叠加S6号线开通、三甲医院投用，房山有望从“睡城”转向“产城融合示范区”。 但还有一点，通过横向纵向对比房山近5年的新房数据，包哥发现，“睡城”房山的房价虽然因为产业动能不足被压制，但也没有因为产业动能不足而下滑。 但房山的低房价，低总价的优势，再加上核心区地铁、医院、学校配套的相对成熟，还有它去丰台科技园、甚至海淀，都比东边的通州、朝阳要顺畅的特点，因此不少京西工作的买房人选择在房山买房。 在今年1-6月北京新房排行榜，由于“房价洼地”的原因，在成交金额TOP30的榜单中，我们很难发现房山新房项目的身影，但在成交套数的排名中，房山却有4个项目成功挤进TOP20。 这四个项目分别是，璟贤瑞庭、京熙润府、北京城建和知筑、京华国贤府，2025年上半年，它们4个成交量都在200套+，断层领先房山其他新房项目。 和知筑的成交均价是3.73万/平，比四君子中的其他三个项目都高，原因就在于它位于广阳城板块，比良乡大学城板块的项目相较于“城里”要近2-3站地铁，而且距离长阳商业也就一站地铁距离，北边300米就是在建的山姆。 虽然属于良乡大学城东拓区，位置并不在核心区，但璟贤瑞庭依靠其清华附和人大附第六实验学校“双名校”的加持，还有其比核心区更低的房价，让其依靠性价比依然取得了相当不错的成交量。 其中，除了璟贤瑞庭的3.22万/平基本上与房山整体成交均价持平外，新城投御河园、北京城建颐知筑，已经的成交均价分别在3.11万/平和3.02万/平。 而半年成交量房山第五，108套成交的熙湖悦著的成交均价只有2.16万/平，97套成交的北京建工揽星樾则直接降至两万以下，达到1.96万/平。 而且，我们发现，房山现在的新房成交均价在4W+的项目，就只剩中建房山国贤府、万年广阳郡九号，而这两个项目的网签去化率已经分别达到98.7%和83.4%，处于销售尾期了。 而除了璟贤瑞庭，其他项目都已经网签过半，也就是说，不出意外的情况下璟贤瑞庭仍然会是下半年房山新房市场的成交主力。 下半年仍有不少存量的新房项目，还有983套房源去化400套出头的北京建工揽星樾，991户的巨燕燕京府也才网签了73套，还有北京城建知筑系列的颐知筑，今年3月份才开盘，634套房网签了61套。 而我们统计，房山新房库存300套以上的项目一共有8个，库存套数4849套，占房山全部6636套库存的73%，而这8个项目只有颐知筑和璟贤瑞庭的网签均价还勉强维持在3万+，其他的都是2W+、1W+。 经过真是的成交数据分析了房山新房的真实成交现状后，我们发现现在的房山，依然可以说是房价水分最少的区域之一。 对于房山新房，对于北京楼市，你还有啥想说的，想聊的，下一期“北京新房真实成交系列”第8期，我们大概率会出石景山，或者你还有其他区域想了解，加微信告诉包哥。
