相关土地出让信息显示，该纯二类居住用地位于中央别墅区天竺板块核心区。地块规划指标显示，土地面积2.3万平方米，规划建筑面积3.68万平方米，容积率1.6，成交楼面价约2.8万元/平方米。从产物定位来看，项目未来或将主打洋房及低密别墅类产物，延续区域高端改善定位。
中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍，在地理位置方面，该地块东侧紧邻现房豪宅项目懋源璟橒，距地铁15号线国展站仅1公里，周边温榆广场、天竺公园等生活配套成熟。值得注意的是，根据出让条件，需在地块西侧建设一条8米宽南北向街坊路，该道路计入容积率，建成后由竞得方永久维护并向公众开放。
这些出让条件的设定与地块历经的规划调整密切相关。该地块曾经历三次重要规划调整：2020年首次调规新增街坊路并将部分居住用地转为医疗、养老等公共服务设施；2022年第二次调整取消公共服务功能，转为纯住宅和幼儿园用地，促成懋源地产以19.55亿元取得开发权；2025年最新调整将建筑限高由30米提升至40米，并优化道路线形，显著增强了开发灵活性。
张凯认为，随着规划调整的完成，该地块的市场稀缺性愈发凸显。板块近三年仅两宗宅地供应：除本地块外，毗邻的懋源璟橒地块2022年成交楼面价达3.36万元/平方米，目前网签去化率约60%，成交均价7.3万元/平方米；五公里范围内另一宗华润后沙峪地块于今年2月以60.24亿元成交，尚未入市。鉴于区域内二手房以十年内次新房为主，新房供应长期空缺，业内普遍认为该地块将有效填补需求缺口。
本次懋源再度摘牌，可整合东西两侧地块形成规模开发效应，提升产物溢价能力。地块限高40米（高于懋源璟橒的30米）为产物设计提供了更多灵活性，有望通过洋房+别墅组合补齐差异化竞争优势。
张凯表示，作为天竺板块近三年唯二供应的低密宅地，该项目的入市将进一步强化中央别墅区"滨水、生态、活力、宜居"的国际化住区形象，同时为北京高端改善市场注入新的活力。项目的开发建设将对区域城市界面提升和高端居住品质改善产生积极影响。
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? 刘三立记者 贾元春 摄
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? 郭海荣记者 冯志军 摄
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