万科迎来了史上最严峻的偿债高峰：根据万科年报，截至2024年底，万科短期有息负债达1582.8亿元，而货币资金仅881.6亿元，现金短债比低至0.56。 Wind数据显示，截至目前，万科境内债务共有370.01亿元，其中一年以内到期的境内债务约208.07亿元，占比达到56.31%，未来12个月的兑付高峰在今年7月份，共有62.63亿元债务要偿还。 经营业绩也出现了明显下滑。2024年公司录得净亏损494.8亿元，营收同比下滑26.3%至3431.8亿元，主要因开发业务毛利率下降、资产减值计提及非主业投资亏损；全年合同销售面积同比下降26.6%，合同销售金额下跌34.6%，全年销售额仅为2460.2亿元。 从财务端来看，截至今年3月底，万科持有的货币资金为755亿元；短期借款为228.55亿元；一年内到期的非流动负债为1329亿元；资产负债率73.5%，流动性压力显著。 2024年全国商品房销售面积同比下降12.9%，销售额下滑17.1%。房企整体营收情况呈现出收缩趋势，10家营收超过千亿房企中，仅4家同比实现了正增长。 万科的新任执行副总裁李锋、华翠、李刚等均来自深铁集团或深圳国资体系，总部及区域核心岗位的十余名新高管全数由国资背景人员担任。 治理结构上，部分关键部门设置“双管理班子”，比如财务、法务等部门既保留原有职业经理人，又引入国资代表，形成制衡与过渡机制。 深圳国资全面接管核心管理层，不仅为万科带来了更加坚实的后盾与丰富资源，也标志着万科从职业经理人主导的模式，彻底转向国资深度管理的模式。 深圳国资委方面明确表态，有能力、有实力、有足够的子弹支持地铁集团通过一切可能的市场化、法治化手段推动万科稳健发展。同时，会通过直接注资、划拨资产等方式增强深铁集团的流动性，让其更好地发挥万科第一大股东的作用。 先是在2月份提供了两笔28亿元和42亿元的借款，要求万科按照70%的质押率提供增信资产；而后在4月和5月又相继给万科借款了33亿元和15.52亿元，并且万科无须提供任何增信资产；6月6日，深铁再提供30亿元的股东借款给万科，利率与前四次一样，同为2.34%，且借款利息无须分期支付，只需在债务到期时结清即可。 国资介入的逻辑也非常清晰，当市场机制无法化解系统性风险时，政府主导的救助成为必然选择。无可置疑，深铁的援助为万科的自救与转型争取了宝贵时间与资源。 资产处置成为其中关键一招。今年1月，万科以12.92亿元向深铁集团转让红树湾项目49%权益及管理公司股权，虽低于账面价值34亿元，但快速补充流动性。 6月10-12日，万科通过集中竞价交易方式，以6.57元/股均价抛售7295万股公司A股库存股（2022年回购成本12.92亿元），出售数量占公司总股本的0.61%，回笼资金4.79亿元。 在2024年提出“瘦身健体”计划后，万科全面退出物流、教育等非核心板块，将资源倾注于住宅开发、物业服务、长租公寓三大主线业务。 其中，长租公寓成为万科暗淡中的“微光”。今年一季度营收逆势增长6%至8.84亿元，12.5万间保租房（占总房源47%）以93.9%出租率形成稳定现金流池。 在销售端，万科一季度实现合同销售面积254万平方米，合同销售金额349.2亿元，销售回款率超过100%。其中，多个旗下项目取得良好销售表现，如理想花地项目成为广州主城区销售套数、销售金额双项第一，上海、杭州、天津等多地项目去化率超80%。 2024年9月，中央首次提出 “促进房地产市场止跌回稳”；今年1-2月，全国商品房销售面积同比下降5.1%，降幅较2024年全年收窄7.8个百分点，核心城市市场呈现回稳态势；保障房收储扩容趋势明确，为存量物业提供退出通道。 5月22日，万科旗下杭州河语光年府2幢自持物业被杭州市安居集团收储，成为当地首个存量房转保租房案例，4152平方米资产通过政策通道激活，为万科开辟了“政府回购变现”的新路径。 更深远的变化在于对TOD模式的深化，近日万科旗下的长租公寓品牌泊寓与深铁置业签署租赁运营协议，将二者的开发规模与房源运营能力整合，打造“轨道+社区”闭环，未来可依托地铁上盖项目形成开发与租赁的协同收益。 行业的至暗时刻尚完全未过去，万科的自救行动仍在继续。当房地产从金融游戏回归到居住本质，万科能否真正“活下去”，不仅取决于债务能否如期兑付，更需主营业务恢复“造血”能力，唯有如此，才能托起重生之路。
